Nouveaux logements en Ile de France
Que faire des 5 millions de mètres carrés de bureaux qui ne sont plus exploités ou exploitables en Île-de-France ? Selon l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (ORIE), 150.000 logements pourraient voir le jour simplement en restructurant ou en démolissant ces bureaux désormais obsolètes situés dans 113 communes franciliennes, permettant de loger près de 340 000 personnes en Île-de-France. C’est ce qui ressort d’une étude dévoilée mardi. Une piste à creuser sachant qu’il manque quelque 500.000 logements dans la région. «On peut faire de deux crises, la crise du bureau et la crise du logement, une solution commune», affirme Joachim Azan, président de l’ORIE, auprès du Figaro.
C’est à Clichy (92), Saint-Ouen (93), Vélizy-Villacoublay (78), Vanves (92) et Gentilly (94) que le potentiel de transformation de bureaux en logements est le plus important, selon l’ORIE qui regroupe des promoteurs et des aménageurs, notamment. «À Clichy et à Saint-Ouen, le nombre de bureaux vacants a été multiplié par 4 depuis 5 ans et on compte près de 30.000 habitants supplémentaires depuis 20 ans. L’écart de prix entre 1 mètre carré de bureau et 1 mètre carré de logements est important. Le mètre carré de logement est 5600 euros plus cher que le prix du mètre carré de bureau», note le président de l’ORIE.
Une démolition reconstruction partielle
À l’inverse, les conditions économiques ne sont pas réunies pour une métamorphose des bureaux en logements à Paris, Neuilly-sur-Seine (92) et Levallois-Perret (92). «L’indice est défavorable car il faudrait des capitaux publics pour réaliser ce type d’opérations. Des capitaux privés rationnels n’iront pas financer cela pour perdre de l’argent. Les prix des bureaux sont trop élevés pour qu’une opération soit rentable mais l’État ou la mairie peuvent préempter», explique Joachim Azan. Il est effectivement essentiel que les prix des bureaux soient inférieurs aux prix des logements pour que l’équation économique fonctionne. Dans les villes nouvelles de Cergy, Marne la Vallée, Orly ou Saint-Quentin-en-Yvelines, l’attractivité des bureaux faiblit depuis le Covid mais l’attractivité résidentielle n’est pas assez forte. La transformation de bureaux en logements dans ces villes n’est donc pas non plus préconisée par l’Observatoire.
Dans l’hypothèse où 40 % des opérations seraient des restructurations et 60 % des démolitions-reconstructions (totales ou partielles), 7,5 millions de mètres carrés de logements pourraient être créés. Un chiffre qui grimpe à 8,8 millions dans l’hypothèse où 20% des opérations seulement seraient des restructurations et 80% des démolitions-reconstructions. Si un immeuble est restructuré, une partie de la surface est effectivement perdue : pour 1 mètre carré de bureaux, seulement 0,8 mètre carré de logement est créé. Si l’immeuble est démoli, et reconstruit par la suite, il est possible de créer 2,3 mètres carrés de logement pour 1 mètre carré de bureaux.